Ce verifici la un apartament în Harghita înainte să plătești avansul

Verificările înainte de avans

1. Cere actul de proprietate și compară-l cu actul de identitate al vânzătorului și cu numele înscris în cartea funciară. Uită-te și la cota deținută: când apartamentul are mai mulți proprietari, vânzarea întregului apartament cere acordul tuturor. Dacă este locuința familiei, este necesar și acordul scris al celuilalt soț, chiar dacă acesta nu figurează ca proprietar.
2. Citește cartea funciară a apartamentului, nu numai pe cea a blocului. Partea A descrie locuința, inclusiv adresa, numărul cadastral și suprafața; partea B arată proprietarul și dreptul său; partea C cuprinde ipoteci și alte sarcini. Urmărește și înscrierile despre interdicții, litigii, sechestre, urmăriri ori o promisiune de vânzare făcută altcuiva. Extrasul pentru informare arată înscrierile active la data emiterii, nu garantează că situația va rămâne neschimbată.
3. Compară planul cadastral și actul de proprietate cu apartamentul vizitat: adresa, etajul, numărul apartamentului, camerele și suprafața. Verifică separat dacă boxa, parcarea și cota din părțile comune sau din teren sunt cuprinse în dreptul vândut. O boxă folosită de vânzător sau trecută într-un anunț nu devine astfel parte din apartamentul cumpărat.
4. Cere explicația și actul din spatele oricărei înscrieri neclare. Dacă încăperile, suprafața ori anexele diferă de plan, cere lămurirea și actualizarea actelor înainte de plată. Pentru lucrările care necesitau autorizație, verifică autorizația și recepția la terminarea lor; o construcție fără autorizația cerută sau fără recepție nu este considerată finalizată.
5. Abia după aceste verificări discută antecontractul. În el trebuie identificate părțile și apartamentul și trebuie trecute prețul, avansul și termenul pentru contractul final. Dacă o problemă mai trebuie rezolvată, stabilește în scris ce trebuie să prezinte vânzătorul înainte de contractul final și ce se întâmplă cu avansul dacă acel lucru nu se îndeplinește; nu trata o promisiune verbală ca pe un act de radiere a ipotecii sau de corectare a cadastrului.

Ce faci dacă apare o ipotecă

Un apartament ipotecat poate fi vândut, dar ipoteca nu se șterge doar pentru că se schimbă proprietarul. Dacă rămâne înscrisă, creditorul poate urmări apartamentul pentru datoria garantată, iar cumpărătorul răspunde cu acel bun.

Înainte de avans, cere prin vânzător acordul creditorului, suma rămasă de plată, contul pentru achitarea datoriei și actele necesare ștergerii ipotecii. Stabilește cu notarul cum se face plata și când poate fi radiată ipoteca. Nu achita întregul preț doar în schimbul promisiunii că vânzătorul își va plăti ulterior datoria.

Actele pentru semnarea la notar

Lista exactă depinde de apartament și de persoanele care semnează. Pentru o vânzare obișnuită, părțile pregătesc:

• Documentele de identitate, cele de stare civilă care contează și actul prin care vânzătorul a devenit proprietarul apartamentului.
• Documentația cadastrală și actele privind înscrierea proprietății în cartea funciară.
• Certificatul fiscal al vânzătorului pentru apartament, care cuprinde și impozitul local datorat pentru anul vânzării. Din 25 februarie 2026, cumpărătorul trebuie să dovedească și situația obligațiilor fiscale locale de la domiciliu, sediu sau punctul de lucru; verificarea se poate face electronic. Dacă aceste cerințe sunt încălcate, actul este nul de drept.
• Adeverința asociației de proprietari, inclusiv când nu există datorii. Asociația trebuie să o elibereze în 3 zile lucrătoare, iar adeverința este valabilă 30 de zile calendaristice. Cumpărătorul poate prelua datoriile menționate numai dacă acceptă expres.
• Certificatul energetic, contractele de utilități și dovezile plății acestora. Vânzătorul pune la dispoziția cumpărătorului o copie a certificatului energetic înainte de contract și îi predă originalul la încheierea lui.
• După caz, acordul creditorului și actele pentru ștergerea ipotecii ori procura specială autentică a persoanei care semnează în locul unei părți.

Dacă nu există asociație sau lipsesc președintele și administratorul în funcție, legea permite folosirea unei declarații pe propria răspundere, însoțită de ultima factură și de dovada plății. Factura nu poate fi mai veche de 2 luni. Notarul cere extrasul de carte funciară pentru semnare, valabil 10 zile lucrătoare, apoi solicită înscrierea vânzării în ziua în care întocmește actul sau cel târziu a doua zi.

Cât este impozitul vânzătorului

Când vânzătorul este persoană fizică, el datorează impozitul pe transfer. Pentru un apartament deținut cel mult 3 ani, impozitul este 3% din baza de calcul de până la 200.000 de lei; peste acest prag, este 6.000 de lei plus 2% din partea care depășește 200.000 de lei. Dacă apartamentul a fost deținut mai mult de 3 ani, impozitul este 2% până la 200.000 de lei, iar peste prag este 4.000 de lei plus 1% din ce depășește pragul.

La o bază de calcul de 300.000 de lei, de exemplu, partea care depășește pragul este de 100.000 de lei. Dacă apartamentul a fost deținut cel mult 3 ani, impozitul este 6.000 de lei plus 2% din 100.000 de lei, adică 8.000 de lei; după mai mult de 3 ani, este 4.000 de lei plus 1% din 100.000 de lei, adică 5.000 de lei. Dacă valoarea declarată este sub minimul din studiul de piață al notarilor, acel minim devine baza de calcul. Notarul calculează și încasează impozitul înainte de semnare; pentru onorariul notarial și înscrierea proprietății, cere calculul separat pentru tranzacția concretă.

Întrebări frecvente

Pot înscrie antecontractul în cartea funciară?

Da, dacă vânzătorul este înscris ca titular al dreptului și antecontractul arată până când trebuie încheiat contractul final.

Poate semna altcineva în locul proprietarului?

Da, cu o procură specială autentică, în afara excepțiilor prevăzute de lege. Notarul verifică dacă procura mai este valabilă sau a fost revocată.

Ce fac dacă este respinsă înscrierea noii proprietăți?

Persoana interesată poate cere reexaminarea la oficiul de cadastru în 15 zile de la comunicarea respingerii. Împotriva încheierii date la reexaminare se poate depune plângere tot în 15 zile de la comunicare.

Când anunț asociația că am cumpărat apartamentul?

Noul proprietar trebuie să îi transmită datele necesare în 10 zile lucrătoare de la transferul proprietății.

Cât timp este valabil certificatul energetic?

Este valabil 10 ani de la eliberare, dacă între timp nu a avut loc o renovare majoră care schimbă performanța energetică a locuinței.

Surse verificate la 15 noiembrie 2026: Codul civil; Legea cadastrului nr. 7/1996 și regulamentul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară; Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari; Codul fiscal, art. 111, și OUG nr. 138/2024; OUG nr. 7/2026; Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică; Legea nr. 50/1991 privind construcțiile; Legea nr. 36/1995 privind notarii; ghidul Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor; informațiile Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.