Piața imobiliară din România: între explozia preturilor și prăbușirea tranzacțiilor. Ce impact are asupra românilor

Piața imobiliară din România traversează o etapă paradoxală: în vreme ce prețurile apartamentelor continuă să crească, numărul tranzacțiilor înregistrate se află într-o scădere severă. Analizele recente arată că, la finalul verii anului 2025, prețurile locuințelor au crescut cu aproximativ 12% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. În contrast, interesul real pentru achiziționarea de locuințe se diminuează, iar din ce în ce mai mulți potențiali cumpărători aleg să aștepte în loc să acționeze.

Această combinație de factori – creșterea prețurilor și reținerea cumpărătorilor – ridică întrebări cu privire la sustenabilitatea pieței imobiliare. Ne aflăm în fața unei noi bule speculative sau asistăm la o simplă ajustare dictată de costurile de construcție și instabilitatea economică?

Tendințe actuale pe piața imobiliară

Potrivit datelor furnizate de platforma Storia, Cluj-Napoca rămâne liderul pieței imobiliare din România, având un preț mediu al locuințelor de 3.138 euro/mp. Acestora li se alătură orașe precum Brașov (2.241 euro/mp) și București (2.096 euro/mp). La polul opus, orașele cu prețuri mai mici înregistrează valori ca Oradea (1.829 euro/mp), Timișoara (1.871 euro/mp) și Sibiu (1.872 euro/mp). Diferențele de prețuri dintre orașe reflectă nu doar starea economică locală, ci și nivelul salariilor și al investițiilor.

Deși numărul vizualizărilor anunțurilor imobiliare a crescut cu 14% în raport cu anul anterior, interacțiunile directe cu vânzătorii au scăzut cu 3%. Astfel, mulți români accesează platformele de imobiliare din curiozitate sau pentru a se informa, fără a face, însă, pasul decisiv de a cumpăra.

Apartamentele noi versus apartamentele vechi

Una dintre trăsăturile pieței imobiliare actuale este raportul surprinzător dintre locuințele noi și cele vechi. În anumite orașe, apartamentele vechi ajung să fie mai scumpe decât cele noi, contrar așteptărilor generale.

• În Brașov, prețul mediu pentru apartamentele vechi a fost evaluat la 2.255 euro/mp, în comparație cu 2.198 euro/mp pentru cele noi.
• Similar, în Constanța, apartamentele vechi se vând cu 2.004 euro/mp, față de 1.990 euro/mp pentru apartamentele noi.
• Iașiul înregistrează, de asemenea, un decalaj semnificativ: 1.924 euro/mp pentru locuințele vechi, comparativ cu 1.780 euro/mp pentru cele noi.

Această situație este explicabilă prin poziționarea mai bună a apartamentelor vechi, care se află adesea în zone centrale sau cu infrastructură dezvoltată, în contrast cu noile construcții, care sunt frecvent situate la periferie.

Orașele cu cele mai mari diferențe de preț

Cluj-Napoca – capitala imobiliarelor scumpe

Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din România pentru cei care caută locuințe. În acest oraș, diferența de preț între apartamentele noi și cele vechi este minimă, ceea ce semnalează că piața s-a stabilizat la un nivel ridicat.

București – diversitate și polarizare

În Capitală, prețurile văd o variabilitate enormă în funcție de cartier. Zone precum Floreasca sau Herăstrău pot atinge valori ce depășesc 3.000 euro/mp. De asemenea, la periferia orașului, se pot găsi locuințe la prețuri de sub 1.500 euro/mp. Această polarizare complică analiza pieței bucureștene, făcând-o una dificil de interpretat în ansamblu.

Brașov și Constanța – apartamente vechi mai scumpe

În Brașov și Constanța, preferința locatarilor pentru zonele centrale, împreună cu accesibilitatea mai bună a facilităților urbane, determină creșterea prețurilor apartamentelor vechi la un nivel mai ridicat decât cel al apartamentelor noi.

De ce scad tranzacțiile?

Reducerea numărului de tranzacții pe piața imobiliară este atribuită mai multor factori:

1. Dobânzi ridicate la credite – Indicele ROBOR și IRCC rămân la valori ridicate, făcând creditele ipotecare costisitoare pentru cetățeni.

2. Inflația și scumpirile – Cu o putere de cumpărare în scădere, mulți români aleg să amâne deciziile de cumpărare a locuințelor.

3. Programul Noua Casă – Limitările din cadrul acestui program nu mai acoperă prețurile reale din marile orașe, punând o presiune suplimentară asupra celor care doresc să cumpere.

4. Așteptările cumpărătorilor – Multe persoane consideră că prețurile vor scădea în viitorul apropiat și, prin urmare, preferă să aștepte înainte de a lua o decizie.

Exemple de costuri la nivel național

Unul dintre aspectele care ilustrează realitatea pieței imobiliare din România sunt prețurile medii pentru diferite tipuri de locuințe:

• O garsonieră de 40 mp în București costă, în medie, între 76.000 și 93.000 euro, în funcție de vârstă și starea imobilului.

• Un apartament cu două camere (55 mp) poate varia între 104.000 și 128.000 euro.

• Un apartament cu trei camere (75 mp) depășește, în general, 170.000 euro în marile orașe.

În Cluj-Napoca, prețurile pentru apartamentele cu trei camere ajung la valori de peste 230.000 euro, situându-se la niveluri comparabile cu cele din capitalele vest-europene.

Ce urmează pentru piața imobiliară?

Mulți analiști consideră că piața imobiliară din România se află într-un punct de inflexiune. Dacă dobânzile vor rămâne ridicate și inflația va continua să erodeze veniturile populației, este posibil ca numărul tranzacțiilor să scadă și mai mult.

Pe de altă parte, cererea latentă rămâne ridicată: familiile tinere continuă să caute locuințe, iar investitorii privesc imobiliarele ca pe o metodă de protecție împotriva inflației.

Piața imobiliară din România se află, așadar, într-o zonă complicată: pe de o parte, prețurile continuă să crească, iar pe de altă parte, numărul tranzacțiilor se reduce. Cumpărătorii se confruntă cu o dilema clară: să acționeze acum și să plătească sume mari sau să aștepte în speranța unei eventuale corecții a prețurilor?

Indiferent de decizia pe care o vor lua, este evident că imobiliarele rămân un sector dinamic, unde fiecare alegere financiară trebuie să fie bine analizată și fundamentată.